Выбор проекта дома, коттеджа.

Типовое право выбора проекта.

Перед владельцем загородного земельного участка, собирающимся построить дом, встает вопрос выбора проекта загородного дома . Большинство архитектурных студий и строительных компаний для начала предлагают своим клиентам выбрать категорию проекта: типовой (иногда его еще называют «готовый») или индивидуальный.

На первый взгляд основное различие между ними заключается в стоимости, подобно тому, как костюм, сшитый в ателье на заказ, всегда дороже «серийного» из магазина. Но это только на первый взгляд.

Сегодня погоду на рынке загородной недвижимости делают своеобразные «бестселлеры» - типы проектов загородных домов, которые устойчиво популярны как у строительных компаний, так и у покупателей. Удачные находки архитектора, примененные однажды при застройке поселка, тиражируются затем в новых проектах с различными изменениями. Таким образом, возникают быстро мутирующие «клоны» типовых проектов с узнаваемыми архитектурными деталями, мигрирующие с одной стройки на другую в течение двух-трех, а то и пяти-десяти лет. Несмотря на непреходящее признание, такие клоны вызывают резкую неприязнь сравнительно состоятельных застройщиков, стремящихся к тому, чтобы все было «по-особенному».

Неполное соответствие проекта пожеланиям покупателя

Основной аргумент противников типовых проектов - невозможность подбора варианта, соответствующего абсолютно всем пожеланиям покупателя. Если говорить об отдельно взятой небольшой архитектурной студии, имеющей в портфолио 30-40 готовых проектов, с этим мнением трудно не согласиться. Еще более печальную картину представляют собой предложения застройщиков некоторых стандартизированных коттеджных поселков, предлагающих клиентам 5-10 вариантов архитектурного облика родового гнезда. Разумеется, при таком выборе о полном соответствии характеристик дома чаяниям покупателей говорить нельзя. В лучшем случае, при отсутствии внутренних несущих стен, можно подогнать «под себя» планировку комнат и хозяйственных помещений в доме. Но на что-то большее (к примеру, заменить встроенный гараж на отдельно стоящий) рассчитывать уже не приходится.

У большинства людей примерно одинаковые потребности, особенно в бюджетном секторе. При площади дома до 300 кв. метров потребности совпадают. Как правило, это люди с детьми, желающие иметь отдельную комнату для каждого ребенка, они видят в своем доме гостиную, у них есть одна -две машины, У них есть желание поместить детей на второй этаж. Именно поэтому типовые проекты все- таки пользуются широкой популярностью. В данном случае основной задачей заказчика является выбрать проект с теми характеристиками, которые наиболее полно удовлетворяют его потребности. Если человек к моменту выбора проекта уже имеет участок, то он может соотнести поэтажные планы с положением и компоновкой своего участка. Если он хочет такой элемент, как большая терраса, то он будет искать проект с террасой. Люди очень часто обращают внимание на такие детали, как кладовые, гардеробные. Наличие их важно.

Но если обратиться к базам данных крупнейших архитектурно-строительных студий города, а тем более к специализированным каталогам, объединяющим проекты разных студий, то выводы будут куда более обнадеживающими. К примеру, один из популярных глянцевых каталогов, издающихся сегодня в Петербурге, содержит более 800 проектов (без учета вариаций). У заказчиков есть выбор из деревянных, каркасных, пено- и газобетонных, монолитных и, разумеется, кирпичных проектов любой площади и планировки, решенных в самых разных стилях - от классики до хай-тека.

Со стороны архитекторов существует одно важное пожелание покупателям, просматривающим типовые каталоги. Не зацикливаться на внешнем виде здания, на отделке. Потому что материал отделки может быть изменен, но объемы изменить будет невозможно. Если есть эркер, там лестничные площадки. Если эркер убрать, негде поставить ногу, нужно лестницу «вдвигать» в дом, а это означает, что уменьшается площадь прихожей, площадь второго-третьего этажей. И гарантировать, что такой дом будет стоять уже не сможет дать никто, поскольку технологии не соблюдены. Невозможно также самостоятельно, без участия архитектора, изменить объемы, наклон кровли, а материал отделки изменить легко. Но общее объемно-планировочное решение не изменить.

При выборе типового проекта не стоит смотреть на отделку, нужно смотреть на поэтажные планы, на их расположение, на взаимное расположение комнат, на наличие дымоходов, выяснять высоты помещений, как расположена лестница. Человек должен учиться читать планы и получать всю информацию от проектировщика при выборе типового проекта.

О некоторых деталях при выборе типового проекта рассказывает Сергей Поляков, генеральный директор архитектурной мастерской «Александрия»:

- Такой нюанс как расположение лестницы на второй, а иногда и на третий этаж прямо в гостиной, накладывает определенный отпечаток. Потенциальным владельцам дома нравится лестницы в центре гостиной, проектировщики идут «навстречу клиенту», указывают главную и единственную лестницу в гостиной. Это значит, что гостиная будет «проходным» местом, потому что кто-то обязательно что-то забудет в спальне, либо оттуда спуститься в самый интересный момент, когда вы по телевизору что-то смотрите или что-то приватное обсуждаете. Не дай бог, что-то не будет убрано на втором этаже – с этой лестницы посыплется пыль. Если вы проектируете лестницу из ценных пород дерева – дуба, с применением красивых резных элементов, хотите, чтобы она оказала неотразимое впечатление на гостей, тогда, это имеет смысл.

Если вы хотите сделать гостиную спокойным местом для семейного времяпровождения, где не будут вам мешать, то вы должны понимать, что лестница – это неизбежно проходная зона.

Или такой вариант. Между кухней и гостиной поставлен камин. Узнайте, насколько широкая кухня за камином. Возможно, его нельзя перенести, потому что он уже проходит между стропилами и ширину кухни уже никак не изменить. Иногда клиенты архитектурных мастерских отказываются от проекта, потому что камин нарисован в плане на первом этаже, на втором дымоход. А оказывается, что камин по условиям проекта может быть передвинут в любую сторону на 2-3 метра. А два-три метра – это целая комната по ширине. Кроме того, дымоход выполнен в легких материалах, они могут быть повешены под перекрытием и они никому не помешают. Т.е. камин можно сдвинуть, на его месте сделать дверь. Над ней проложить дымоход и все будут удовлетворены.

Еще необходимо смотреть при изучении поэтажных планов на расположение несущих стен внутри дома, потому что захочется прорубить еще одну дверь, захочется, чтобы не было между гостиной и кухней толстой стены, сделать это будет невозможно, потому что на ней лежат плиты.

Подгонка типа проекта

Иногда заказчики выбирают компромиссный вариант: приобретают типовой проект с условием «подгонки» под собственные нужды силами автора проекта (авторский надзор за ходом строительства). Последнее могут себе позволить далеко не все клиенты: если архитектурная студия находится в Петербурге, а участок, скажем, в Новгородской области, командировочные на выезды «надзирающей» стороны на стройплощадку могут быстро приблизиться к стоимости проекта. Но даже если «подгонке» проекта под запросы клиента ничто не препятствует, в этом решении можно найти как положительные, так и отрицательные стороны. Среди положительных - право надеяться на то, что дом будет безупречен. А в числе отрицательных - приближение финальной стоимости данных работ к расходам на индивидуальный проект.

На практике – человек покупает проект, говорит – вот это хорошо, но камин мне нужен на 2 метра левее. Плюс мне нужна дополнительная дверь из кухни на террасу, и еще нарисуйте мне террасу. А крыльцо у меня будет не по длинной стороне, а с торца, потому что по длинной у меня соседи. Все эти изменения будут стоить незначительных денег и считаются от одного конструктивного листа, средняя стоимость изменений одного листа – около тысячи рублей.

Стоимость типового проекта – от 20 до 30 тысяч рублей. Сюда входит и архитектурно-строительный раздел, инженерные сети и паспорт проекта. Как правило, к паспорту проекта заказчику при согласовании необходимо приложить генплан участка, который тоже может быть выполнен архитекторами с учетом пожеланий по размещению и дома, и всех хозпостроек. Эта услуга стоит в среднем около трех тысяч рублей.

Для сравнения: индивидуальное проектирование дома 150 кв. метров стоит порядка 150 тыс. рублей без инженерных сетей. Инженерные сети - еще 60 тыс. рублей. В то же время мы видим типовой проект, который стоит 26 тыс. рублей вместе с инженерными разделами и паспортом. Остается только сделать генплан участка.

Еще раз повторимся, что от заказчика требуется очень внимательно вчитываться в планы, не уделять пристального внимания отделке. Не стесняться задавать дополнительные вопросы при выборе типового проекта. Чем четче поставлены вопросы до покупки, тем легче будет после покупки проекта. Идеальный вариант, когда человек нашел проектировщика и работает напрямую.Но большие надежды на возможность компромисса питать все же не стоит. Типовой проект, с точки зрения его архитектора, можно сравнить с книгой, автор которой поставил последнюю точку в своем опусе. Попробуйте заставить маститого писателя без конца переделывать свой роман, сокращать, расширять и перекраивать сюжет, то добавляя, то удаляя отдельные главы. Да он лучше напишет еще один шедевр, чем подвергнет себя подобным мукам! Примерно так зачастую чувствует себя и архитектор, к которому приходит заказчик с проектом из каталога и требует «тут убавить, тут добавить». Стандартный ответ на такие просьбы: «Лучше заказать индивидуальный проект. Тем более что стоить он будет столько же, сколько готовый проект со всеми необходимыми вам изменениями». Иногда такой ответ не лишен оснований.

Проектная триада

Основа будущего дома - архитектурно-строительная часть, затраты на которую составляют 80-85% стоимости проекта. Инженерная документация к архитектурно-строительной части в большинстве случаев включает три раздела: «Водопровод и канализация», «Отопление и вентиляция» и «Электрика». Переделка только одного из них зачастую обходится в половину стоимости типового проекта. При значительных перепланировках требуется менять все три инженерных раздела. Таким образом, цена типового проекта может заметно возрасти. К примеру, известен случай, когда покупатель популярного типового проекта принял решение значительно увеличить площадь бассейна. Несмотря на то, что внешне коттедж остался без изменений, это решение повлекло за собой перерасчет всех инженерных систем, за исключением, пожалуй, только конструкции кровли. Помимо того, что изменился фундамент, пришлось сделать перерасчет параметров освещения, отопления, водопровода и канализации для цокольного этажа, который был «заточен» под бассейн. Еще пример: покупатель другого проекта решил отказаться от гаража, выстроив на его месте бассейн. Для этого пришлось переделать все три раздела.

При замене материала стен также требуется перерасчет архитектурно-строительной части. Затраты - от половины стоимости проекта. При замене типоразмера кирпича производится заново расчет проемов. С кровлей сложнее. Если металлочерепицу заменить на гибкую или другую кровлю, главное, не очень тяжелую, - никаких проблем. Но выбор массивной натуральной черепицы потребует перерасчета стропильной системы (а это отдельная смета). Еще одна статья дополнительных расходов - внесение изменений в фундамент. Допустим, в проекте заложен ленточный фундамент. Но в некоторых районах с высоким уровнем подъема грунтовых вод дом можно «посадить» только на фундаментную плиту. В этом случае нужно обращаться к архитектору за помощью. Нередки случаи, когда фундамент переделывался строителями, а потом шел трещинами, потому что был неправильно пересчитан архитектурно-строительный раздел. Перерасчет фундамента обойдется заказчику примерно в 25% продажной стоимости проекта.

А теперь - о ценах. Стоимость типового проекта в петербургских архитектурных бюро обычно составляет 850- 1000 долларов в зависимости от площади. Средняя ставка за комплект архитектурно-строительных чертежей по индивидуальному проекту колеблется в пределах 20-40 дол./кв. м общей площади. Причем цены постоянно растут, еще два-три года назад эта «вилка» была 10-15 дол./кв. м. Таким образом, 20 дол./кв. м - это минимум, на который необходимо ориентироваться, начиная поиски индивидуального архитектора для индивидуального проекта.

Сметы

Как правило, при архитекторы могут указать объемы материалов по всем позициям, это, кстати, больше 100 позиций. И по требованию заказчика выдается полная спецификация, такая же спецификация делается и на все работы до этапа отделки. Если смета берется для предоставления в банк, то составляется она на основе нормативной базы по стоимости материалов. Причем, эта база утверждается каким-то конкретным субъектом, например, правительством Ленинградской области.
У монтажных организаций, как правило, есть выведенные опытным путем расценки. Они различаются по материалу несущих конструкций дома, существует три ценника: на деревянные дома, кирпичные и газобетонные. Исчисляются они из квадратного метра общей площади.

Так, на осень 2007 года была заявлена средняя цена в районе $900 за кв. м. газобетон-кирпич. Именно эти расценки выставляются заказчику при первом общении. Но всем хочется при борьбе за заказчика общий ценник сделать дешевле, в этом случае заказчику придется самому узнать какие именно работы в этот ценник не входят. Может быть и обратная ситуация, когда максимально простой дом, без дополнительных элементов будет стоить дешевле. И равнять под одну гребенку человека, у которого дом – четыре стены и крыша и человека, который пришел с архитектурным проектом с ризолитами, с кровлей средней сложности, ценник должен диверсифицироваться.

С инженерным обеспечением расценки общие еще более неточны. Здесь погрешности и возможности для торга еще больше.
Идеальный вариант понять стоимость будущего дома - отдать на точное осмечивание, в этом случае составление сметы под конкретного подрядчика занимает порядка двух недель и стоить до $300. В этом случае заказчик получает от предполагаемого подрядчика смету, где расписано какие работы будут выполнены, в каком объеме и какова будет общая стоимость.

Существуют работы, которые входят в общестроительный цикл. В этот список: полный цикл работ по фундаменту, включая гидроизолирование фундаментов, утепление подземных частей здания, отмостка, утепление отмостки. Кстати, утепление отмостки – один из важных моментов, особенно для зданий с малоуглубленным фундаментом. Далее – возведение стен, перекрытий и черновых полов. Шумоизоляция перекрытий тоже должна входить в общестроительные работы. Утепление и облицовка несущих стен со всеми декоративными элементами. Выполнение работ по кровле, включая антисептик и утепление подкровельных пространств.

Раньше, когда существовал госзаказ, в общестроительный цикл входила установка дверей и окон. Сейчас большинство подрядных организаций не включают установку дверей и окон в общестроительные работы. Хотя именно окна и двери закрывают тепловой контур, после которого возможны и инженерные подключения , и отделка. Парадокс этот связан с тем, что если в цену включать окна и двери, то он вообще потеряет смысл. И необходимо будет на начальном этапе решать из чего окна, из чего двери, поскольку стоимость окон и дверей разнится очень сильно.

Основное внимание нужно уделять не цене за квадратный метр, а смете, которая по проекту была сделана предполагаемому застройщику. На нее уходит время, деньги заказчика, поэтому очень внимательно нужно выбирать несколько предполагаемых подрядчиков, и в каждой заказывать смету. При таком подходе, через две недели, потеряв тысячу долларов, вы увидите, что из себя представляют уточненные расценки.

Благодарим за помощь в подготовке материала Сергея Полякова, генерального директора архитектурного бюро «Александрия»

Оксана Колганова

журнал "Загородный дом"